Immobilienbewertung Online

Mit immowert-direkt ermitteln Sie in weniger als 3 Minuten zuverlässig und objektiv den marktgerechten Preis für fast jede Immobilie im Kreis Ludwigsburg und Leonberg. Sie bekommen eine aussagefähige Bewertung auf der Grundlage regionaler Marktpreise wie z.B. Mietspiegel und Bodenrichtwerte. Das Ergebnis der Bewertung erhalten Sie in einer überzeugenden Ausgabe, siehe Produkte / Beispiele. Nutzen Sie die Online-Immobilienbewertung für verschiedene Zwecke:

· Ermitteln Sie den Preis von Immobilien schnell und objektiv durch eine Onlinebewertung

· Plausibilisieren Sie den Preis von ausgewählten Immobilien

· Entscheidungshilfe, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen

· Erkennen Sie unrealistische Preisvorstellungen

· Mietpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung gemäß regionaler Mietspiegel berechnen

· Vorprüfung eines Erbschaftssteuerbescheids

Überzeugen Sie sich selbst von den Vorteilen und nutzen Sie die voll automatisierte Online Bewertung auf immowert-direkt.

Zur Bewertung bebauter Grundstücke werden in Deutschland vorrangig das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren angewendet.

Die Berechnung des Online-Preisniveaus erfolgt durch das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen) entsprechend der Wertermittlungsmethodik der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Zur Bewertung von Immobilien wendet immowert-direkt mindestens zwei dieser weitgehend voneinander unabhängigen Wertermittlungsverfahren an. Das zweite Verfahren dient zur überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses als unabhängige Rechenprobe und zur Erhöhung der Zuverlässigkeit der Online-Bewertung. Mit dem Produkt Expertise erhalten Sie als Kunde auch beide Rechenverfahren zur Verfügung gestellt, mit Hinweis auf den maßgeblichen Wert. Das ermöglicht Ihnen eine genauere Markteinschätzung Ihrer Immobilie. Sie haben nach Abschluß der Bestellung die Möglichkeit, kostenlos und unbegrenzt zu jeder bewerteten Adresse die Objektdaten zu korrigieren.

immowert-direkt liefert Ihnen eine auf realen Marktdaten begründete Wertermittlung für folgende Immobilienarten:

· Freistehendes Einfamilienhaus

· Zweifamilienhaus

· Mehrfamilienhaus

· Doppelhaushälfte, Reiheneckhaus, Reihenmittelhaus

· Eigentumswohnung / Wohnung

· Bauplatz / unbebautes Grundstück (jeweils nur Bodenrichtwerte)

· Gewerbegrundstücke (nur Bodenrichtwerte)

Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen Anlagen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. § 16 ImmoWertV).

Grundlage sind die von den örtlichen Gutachterausschüssen herausgegebenen Bodenrichtwerte, die zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.

Der veröffentlichte Bodenrichtwert wird Hausnummern genau ermittelt und bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft. Gegebenenfalls wird der Bodenrichtwert aufgrund von Einflüssen durch Immissionen, Grundstücksgröße oder baulicher Ausnutzung angepasst.

Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden.

Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21 - 23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude und dem Wert der Außenanlagen ermittelt.

Der Wert der Gebäude wird auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 (NHK2000) unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale

· Objektart

· Ausstattungsstandard

· Restnutzungsdauer (Alterswertminderung)

· Zustand (Schäden)

· besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

abgeleitet.

Der Wert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet.

Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert wird abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt beurteilt. Diese allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden durch die Anwendung von Sachwertfaktoren gemäß § 14 Abs. 2 Nummer 1 ImmowertV berücksichtigt.

Diese "Marktanpassung" des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks.

Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.

Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird gewöhnlich das Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen.

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 - 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Einnahmen (Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Einnahmen wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

Das Ertragswertverfahren fußt auf der überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt.

Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen (Gebäude) darstellt. Der Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zeitlich begrenzt.

Der Bodenwert wird getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen nach dem §16 ImmoWertV grundsätzlich so ermittelt, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil wird als angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts, durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, bestimmt. Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.

Der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz "(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks" abzüglich "Reinertragsanteil des Grund und Bodens".

Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d.h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen Anlagen unter Verwendung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.

Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von "Bodenwert" und "Wert der baulichen Anlagen" zusammen.

Ggf. bestehende Grundstücksbesonderheiten (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, werden bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.

Für manche Grundstücksarten (z.B. Eigentumswohnungen) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z.B. in Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, wird zu deren Bewertung auch das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist im § 15 ImmoWertV beschrieben.

Die Berechnung des Online-Preisniveaus erfolgt auf Basis vom Vergleichsfaktorverfahren (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren werden die Kaufpreise gleichartiger Eigentumswohnungen herangezogen. Gleichartige Eigentumswohnungen sind solche, die insbesondere nach Lage, Größe und Alter vergleichbar sind. Diese Kaufpreise werden auf die Wohnflächeneinheit der Immobilie bezogen (d.h. Quadratmeterpreis).

Weichen die Eigenschaften der zu bewertenden Wohnung vom Durchschnitt ab, so wird dies durch Zu- oder Abschläge entsprechend berücksichtigt (§§ 11, 12 ImmoWertV).

Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung des Quadratmeterpreises der zu bewertenden Eigentumswohnung mit der Wohnfläche der Wohnung.

Das Vergleichswertverfahren stellt insbesondere durch die Verwendung von Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen einen direkten Preisvergleich dar.

Folgende Übersicht zeigt Ihnen, in welchen Orten die Ermittlung eines Online Preisniveaus, die Abfrage von Mietspiegel sowie Bodenrichtwerte verfügbar ist. Die Online Immobilienbewertung ist im Landkreis Ludwigsburg für alle Städte und Gemeinden möglich. Darüber hinaus ist die Bewertung von Immobilien in einigen an den Landkreis Ludwigsburg angrenzenden Orten vom Kreis Heilbronn, Rems-Murr, Böblingen und Enzkreis möglich.

Für folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Ludwigsburg stehen Online-Bewertungen zur Verfügung.

Für folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Heilbronn stehen Online-Bewertungen zur Verfügung.

Für folgende Städte und Gemeinden im Rems-Murr Kreis stehen Online-Bewertungen zur Verfügung.

Für folgende Städte und Gemeinden im Landkreis Böblingen stehen Online-Bewertungen zur Verfügung.

Für folgende Städte und Gemeinden im Enzkreis stehen Online-Bewertungen zur Verfügung.